Simule a prestação mensal e o total de juros do seu financiamento imobiliário — e veja quanto uma amortização extra por mês (ou um aporte do FGTS) economiza, em juros e em anos. Cálculo pela Tabela Price (prestações fixas); abaixo explicamos como se compara ao SAC. Nada é enviado a um servidor.
A parcela do financiamento imobiliário costuma ser o maior compromisso do orçamento — e uma das maiores alavancas sobre quando você alcança a independência financeira. A Calculadora FIRE completa integra a sua casa (a compra, o financiamento, os custos de manutenção) em todo o seu plano de vida, junto com impostos, aposentadorias e teste de estresse Monte Carlo. Grátis e privado. (O planejador está disponível em português.)
Abrir o planejador FIRE completo →Um financiamento imobiliário é um empréstimo amortizável: parte de cada prestação paga os juros do mês sobre o saldo devedor, e o restante amortiza (abate) esse saldo. No início, com o saldo grande, a maior parte da prestação são juros; conforme o saldo cai, uma parte maior vira amortização. É por isso que os primeiros anos quase não reduzem o saldo — e por que amortizações extras no início são tão poderosas. Na Tabela Price, usada por esta calculadora, a prestação é fixa do começo ao fim:
Prestação = C · i · (1+i)n ÷ ( (1+i)n − 1 )
onde C é o valor financiado, i a taxa mensal (anual ÷ 12) e n o número de prestações mensais. A barra acima mostra quanto de tudo o que você paga é o valor financiado versus os juros.
No Brasil, o financiamento imobiliário é oferecido em dois sistemas. Na Tabela Price a prestação é constante — mais fácil de encaixar no orçamento, porém o custo total em juros é maior. No SAC (Sistema de Amortização Constante) a parcela de amortização é fixa e os juros caem mês a mês, então a prestação começa mais alta e diminui ao longo do tempo, e o total de juros costuma ser menor. Quem consegue arcar com a prestação inicial mais alta geralmente economiza mais no SAC; quem prioriza previsibilidade fica com a Price. Esta calculadora simula pela Tabela Price (prestações fixas).
O banco financia apenas parte do imóvel, então você precisa de uma entrada — em geral a partir de 20% do preço. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menos juros no total. O prazo pode chegar a 35 anos (420 meses) no SFH: prazos longos reduzem a prestação, mas aumentam bastante os juros pagos. E a taxa nominal não conta a história toda: o CET (Custo Efetivo Total) inclui os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a taxa de administração e demais tarifas — é o número que realmente compara duas propostas. Esta calculadora usa a taxa de juros que você informar; confirme o CET com o banco.
Cada valor extra que você amortiza vai direto para o saldo devedor e nunca mais gera juros pelas décadas restantes. Ao amortizar, os bancos deixam você escolher entre reduzir o prazo (o que mais economiza) ou reduzir a prestação (mais fôlego no orçamento). Você também pode usar o FGTS para amortizar, dentro das regras do SFH — o efeito é o mesmo de uma amortização extra. Defina um valor extra acima para ver quanto isso corta em juros e em anos, reduzindo o prazo.
Veja também: juros compostos · por quanto tempo meu dinheiro vai durar? · Coast FIRE.
Apenas estimativas, não é aconselhamento financeiro. Considera só juros e amortização pela Tabela Price; não inclui entrada, IPTU, seguros (MIP/DFI), taxa de administração nem demais itens do CET. Confira o CET e os valores exatos com o seu banco. Seus dados ficam no seu navegador — nada é enviado a um servidor. · Planejador completo · Todas as calculadoras · Juros compostos · English · Como funciona · Feedback